[摘要] 从中央经济工作会议,到1月22日国务院常务会议,再到27日的一号文件,政策的不断出台显示2016年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设,帮助农村居民在城市定居置业。
从中央经济工作会议，到1月22日国务院常务会议，再到27日的一号文件，政策的不断出台显示2016年政府化解房地产库存的一个重要思路是推进新型城镇化的建设，帮助农村居民在城市定居置业。
我们认为：
1）地产商拿地动力弱，房地产持续去库存；
2）住宅地产的潜在库存约47亿平米，且城市分化严重，去库存仍任重道远；
3）农民工流量收入虽高，但存量财富少，购房压力较大，需要金融支持；
4）农村留守儿童和老人或也将是地产去库存的需求潜力。
房地产去库存进行时
商品房库存可以分为三个部分：1）建设完工待销售的商品房；2）仍在施工未完成的在建房；3）已拿地尚未开发的部分。根据我们的估算，2016年初潜在的住宅库存可能包括：4.5亿平方米待售库存、40.5亿平米在建面积（含期房销售）和2亿平米待开发面积（根据待开发土地面积推算），共约47亿平米库存。
值得注意的是，由于2015年房地产销售回暖但地产商拿地的意愿普遍较弱，房地产库存已在逐渐去化，尤其第三部分——待开发土地面积在2016年初可能会有一个较快幅度的下降。
但房地产去库存仍任重而道远
虽然房地产供给端已经在自发地进行调整，但在人口增速下降和老龄化的压力下，中长期的供需拐点已过。目前房地产库存仍处于较高的水平，而且2015年的销售回升或有财富效应和政策刺激的冲击影响，如果政策的刺激不能持续，未来房地产去库存的压力仍然较大。
而且从地区的分布来看，城市之间的分化十分严重，地产库存大量地集中在三四线城市，而这些小城市的供需基本面明显弱于一线城市，这会进一步加大房地产去库存的难度。
农民工购房需要更多的金融支持
由于更加辛苦和勤劳，近年来农民工的收入水平实际上高于城镇居民的平均水平，并且收入增速也更高。但虽然农民工收入增长较快，但房价的居高不下使得购房压力仍然较大（按照均价约1万/平方米计算，购买35平米住房仍需要外出务工农民工不吃不喝连续工作10年以上）。
这背后的原因在于：
1）外出务工人员的工资收入增长虽快，但受益于近年来存量房地产资产的也较少，居民财产性收入占比较低，而未来土地流转改革的推进可能会改善这一情况；
2）由于缺乏连续稳定的工作，社保对农民工购房的支持也较少，相关的支持政策也在陆续出台。
正如我们在2016年年报《渐行渐远的流动性陷阱和资产荒》中强调，虽然房地产大周期的供需拐点已过，但如果加大金融的支持力度，整体而言目前房地产仍有需求可以释放，近期政府的政策也指向这一点。
非外出务工农民也是房产去库存的潜在需求
目前外出务工的农民工在工作地自购房的比例不足1%，多年以来上升的幅度也有限。在政策的刺激下，每年每新增1%的农民工购房需求，按照1.7亿外出务工农民工和人均35平米计算，可以对应0.6亿平方米的地产需求。
另一个潜在的因素在于，相较于约2亿的农民工青壮年，近6亿的非农民工人口是一个更大的群体，其中包括1.4亿的儿童和2亿老人，这些人群更需要城镇中医疗、教育等基础设施的支持（参见1月12日微信《城乡并轨，改革剑指何方？》）。如果未来5年能够新增1亿人口就近迁入城镇，按人均35平米计算可以对标35亿三、四线城市的房地产需求，这或是一个更大的潜在需求增长点。
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